Главная » Пресс-центр » Статьи о недвижимости

Как согласовать перепланировку, если она уже сделана?

17.03.19

В наше время часто случается так, что владельцы квартиры делают перепланировку, не считая нужным согласовывать ее, так как не планируют расставаться с этой жилплощадью, но через время решают все-таки продавать, менять, и тд... Бывают случаи, когда квартиру купили, прожили долгое время, решили продавать, например, в ипотеку – и вдруг выясняется, что планировка не совпадает с данными БТИ. Как такое могло случиться? Возможно, предыдущие хозяева не знали, что планировку нужно согласовать, или не делали этого намеренно.  Если квартира покупалась за наличные, или по обмену – кадастровый паспорт при сделке не требовался…и вот, новому владельцу  предстоит решать эту проблему самому.

Что делать? Куда бежать?  Давайте разбираться по порядку.

Самовольную перепланировку можно узаконить только через суд, потребуется 4-6 месяцев. Порядок действий при этом следующий:

  • Обратиться в БТИ, заказать выезд инженера.

Специалист замерит и зафиксирует все изменения, через неделю вам выдадут новый техпаспорт, в котором будет штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие конструкции не затронуты, то будет выдано техническое заключение об их целостности.

  • Обратиться в администрацию района, в отдел архитектуры.

Нужно подать заявление на согласование перепланировки, приложив документы которые выдаст вам БТИ. Комиссия в 95% случаев откажет в согласовании. Далее необходимо получить письменный отказ  –  он является основанием для обращения в суд.

  • Обратиться в суд.

Нужно составить исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, на основании ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложить следующие документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже —  их можно заказать через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН/Свидетельство о собственности+договор купли-продажи.

После этого суд назначит строительно-техническую экспертизу. Квартиру осмотрит комиссия, жилье будет проверено на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам. Комиссия выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. В случае если нарушений нет - инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке, если не подпишет – укажет причины (что необходимо переделать чтоб перепланировку все-таки узаконить). Если с первого раза не согласовали - вам нужно будет подать апелляцию и устранить все указанные нарушения: например, если меняли полы и при этом не монтировали гидроизоляцию,  придется это исправлять. Желательно привлечь к работе строительную компанию, или бригаду, которая даст вам акты выполнения скрытых работ — без этих актов комиссия не примет перепланировку. В случае же если изменения нарушают целостность несущих конструкций - придется все возвращать на места, подобную перепланировку никто не согласует, так как она опасна для всех жильцов дома возможностью обрушения.

  • Получить новый техпаспорт.

Когда суд наконец вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна, что значительно упростит задачу.

 

            Может ли суд отказать в согласовании? Теоретически может, но не без оснований. Причин для отказа в основном четыре:

1. В архивах нет нужной информации о квартире. В этом случае администрация должна попросить заявителя предоставить необходимые документы. Если документы не предоставлены в течение 15 рабочих дней - будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону, нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, затронута несущая стена или кухня/санузел расширены за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником архитектуры, культурным наследием. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

В части 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Если суд отказывает в узаконивании перепланировки по какой-либо не указанной в перечне причине – необходимо обратиться в вышестоящую инстанцию.

Могут ли отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке?

Если комиссия отказала в выдаче акта, ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. Кроме того, в акте комиссия обязана предложить решение  - устранить нарушения(какие именно), выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины отказа обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

 

Важно помнить, что за незаконную перепланировку в любом случае будет штраф примерно 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

 

Всего комментариев: 0
avatar